Bail commercial : les points qui doivent attirer votre attention

23 septembre 2016
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Le loyer, les charges, la durée du bail … autant de points essentiels sur lesquels vous devrez vous attarder avant de signer le contrat de location. Le bail commercial est essentiel dans la vie de votre entreprise,  sachant surtout que c’est un contrat de longue durée et qu’il implique en majeure partie le locataire.

Le type de location

Certes, il existe de nombreux types de locaux pour un bail commercial : entrepôt, hangar, bureaux etc., mais on ne va pas parler de cela. Sachez que l’activité qui sera faite dans le local ni même l’utilisation de celui-ci n’implique pas forcément cet aspect « commercial » du contrat. En effet, si le bailleur ne contracte pas un bail commercial au début de la location, le bail n’en sera pas commercial pour autant, les lois régissant les baux commerciaux ne s’appliquent donc pas. Une alternative s’offre toutefois à ceux qui  ne veulent pas s’engager dans un bail à long terme : le bail de courte durée ou le bail précaire, un phénomène qui prend de plus en plus d’ampleur. Il s’agit d’un bail de deux ans généralement, vingt-trois mois pour être plus précis, qui n’est pas commercial mais qui pour un local peut être utilisé en guise de bureau et de boutique. Ce qui le différencie du bail commercial, c’est aussi l’absence de renouvellement automatique de contrat à la date d’échéance du contrat, sauf négociation avec le propriétaire. Ce dernier pourra alors imposer un bail commercial qui durera neuf ans.

La durée du contrat

Tout bail commercial doit durer neuf ans au minimum, selon le décret du 30 septembre 1953 et tout contrat durant moins de ces neuf ans obligatoires sera nul. Ces neuf ans seront divisés en trois, permettant au propriétaire de réviser le loyer tous les trois ans mais attention, il ne peut l’augmenter de manière anodine, mais en fonction de la valeur locative et /ou de l’indice de prix de consommation. Au terme des neuf ans, le loyer devra être fixé selon sa valeur locative et plafonné selon l’indice Insee du coût de la construction. Attention, mieux vaut ne pas contracter un bal de plus de neuf ans puisque le plafonnement ne sera plus pris en compte et le loyer pourra excessivement augmenter.

Le loyer de départ

Le propriétaire est libre de fixer le loyer de départ sans prendre compte du loyer versé par le locataire précédent ni d’une quelconque référence, il revient au locataire de négocier. Toutefois, le loyer va dépendre de la surface, du nombre et du type de commerces pouvant être accueilli par le local, du standing, et surtout de l’emplacement ainsi que du pas-de-porte (s’il y en a). En effet, le loyer sera plus élevé pour un bail permettant diverses activités que pour un local destiné à une activité spécifique. Si le propriétaire réclame un pas-de–porte, le loyer devra être moins cher, mais ce pas-de-porte doit être justifié par les différents aménagements spécificités et avantages du local.

Les charges, quoi pour qui ?

Le statut de bail commercial n’impose pas de charges spécifiques du bailleur, celles-ci vont être fixées selon les négociations entre les deux parties. Les travaux visant la réparation ou l’entretien du local (la tuyauterie, le chauffage, les murs, etc) sont toutefois à la charge du locataire tandis que les gros travaux seront aux frais du propriétaire. Nombreux sont les propriétaires qui mettent les assurances du local ou les différentes taxes à la charge du locataire. La répartition des charges doit être mentionnée explicitement dans le contrat de bail afin d’éviter tout litige. C’est pour cela qu’il est préférable de faire appel à un avocat en droit immobilier à Cannes ou en France pour rédiger votre contrat et non de laisser cette tâche au propriétaire.

Sous-location ? Changement d’activité ?

A l’instar des baux d’habitation, le bail commercial interdit la sous-location, toutefois, le locataire peut négocier avec le propriétaire. Dans ces cas-là, généralement, le sous-locataire doit passer par l’approbation du propriétaire. Le prix du mètre carré pour la sous-location ne doit pas dépasser le prix du mètre carré du bail principal, dans le cas contraire, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer. Attention ! Cette possibilité de sous-location ainsi que les règles y afférentes devront faire l’objet d’une clause spéciale dans le contrat de bail, autrement, le propriétaire pourra passer à l’expulsion immédiate.

Si vous pensez changer d’activité au cours des neuf ans, mieux vaut opter pour un bail tout commerce qui vous permettra de changer librement d’activité. Mais s’il est trop tard et que vous avez contracté un bail mono-commerce, il vous faudra l’aval du propriétaire. Sachez toutefois que si vous changez totalement d’activité, le propriétaire pourra demander une augmentation du loyer. Mais si vous pensez juste rajouter une autre activité, vous êtes dans votre plein droit. Le droit immobilier encadre toutes ces régulations et il est conseillé de passer par un avocat spécialisé pour vous aider dans vos démarches.

 

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